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新华网:“一线城市房价未来5年翻番”纯属扯淡
2013-02-14 21:49  来源:新华网 时政新闻  会员:维权   作者:周宁 刘宏宇

新华网北京2月14日电(记者周宁刘宏宇)大过节的,被誉为“楼市春天派”掌门人之一的“亚太城市发展研究会中国房地产分会会长”陈某占了一卦:“一线城市房价未来5年翻番。”随即惹来网民骂声一片。

“陈大师”这一卦,让“房叔”“房姐”未必喜,可让“屌丝”“房奴”必定忧:你不想,他偏提,纯找抽,一番愤怒上心头!

“陈大师”这一卦,让情人节中的情侣好不悲催:在票子、房子至上的年代,房价一翻番,多少“剩男”因无房而独守光棍儿?多少“闪婚”夫妻因居无定所而难逃“闪离”结局?多少情侣因悬而未决的“房事”而劳燕分飞?……

十八大报告“2020年居民收入翻番”的承诺仍余音在耳,可陈大师“房价5年就翻番”的预言已甚嚣尘上……同是“翻番”,到底信谁?e哥只能哀叹:“不是我不明白,这世界变化快!”照此卦象,2020年百姓的钱袋子还没鼓,2018年就已被开发商掏个空!

e哥总想,医生看错病,患者会投诉;工人产废品,消费者得维权;农技师出错,作物受损,农民要索赔……唯有“砖家”,为博眼球能不负责任地“满嘴跑火车”,说着说着,就成了“开发商的宠物”,就“钻进了开发商的裤裆”。

对“砖家”言论,广大网民心知肚明:反其道而行之没准更奏效:如同股市,A股6000点时,“砖家”预测涨至10000,结果惨跌至1600。再涨至3400时,“砖家”说“股市纠错哪”,结果又跌到1900。

e哥觉得,“楼市砖家”一个样,他们唱的那一出出“楼市春秋评书”里的逻辑,其实还不如广大网民分析得有理:“去年以来,楼市走向尚不明朗,‘楼市春天派’借机发出一波波‘房价猛涨’的吆喝声,催促消费者买房,急于把需求在市场兑现,闹得人心人心惶惶……”

“陈大师”被誉为“楼市春天派”掌门人。他自称是“亚太城市发展研究会中国房地产分会会长”。e哥一查,这个所谓的“研究会”是由前马来西亚某政要提议于2003年成立的民间组织,今年1月设立“中国房地产分会”,均未在民政部登记,是个彻头彻尾的“离岸社团”。

这些“离岸社团”,打着所谓“亚太”“世界”“全球”的旗号,境外注册、境内活动,名不副实、虚张声势,对内信口开河、蛊惑人心,对外混淆视听、误导舆论,招致广大网民的质疑和反感。e哥不禁要问:你研究的,到底是开发商的“房事”,还是老百姓的“房事”?你有没有站在老百姓的立场上说话?

e哥觉得,这些挂靠在“离岸社团”下的“砖家”,之所以能有市场,还因一些社会传播机构为了收视率、点击率和发行量,不惜透支自己的公信力,甘当这些“伪专家”的“狗仔队”和“传声筒”,竭力传播他们的奇谈怪论,甘愿与他们“交口忽悠”,进而沦陷为开发商的“小喇叭”。结果呢,百姓始终蒙在鼓里,根本搞不清楚消息是真是假!

新年到,房价如何走,e哥也没谱,只希望多些理性分析、少些炒作预测,多些真知灼见、少些“砖家”算卦。其实,“陈大师”这一卦,不管用何种方法占卜,占者心正、心诚都是必须的前提,否则,若灵不见神,只能见鬼。最终,不管你是楼市“春天派”还是“冬天派”,都成了扯淡的“算命派”。

 

 

以下是他的演讲实录

目前尤其是去年下半年开始,可能越来越明确的大家都认为房价,反正绝大部分人都认为房价还要涨。现在的问题是涨幅的问题,涨与不涨的问题。二手房去年北京的基本上因为是主城区这个为主,去年涨了36%,即使在通州今年1月份的数据跟去年1月份同比也是涨了36%。

实际上限购有一个最大的负作用就是土地供应连年的下降,实际上北京市场是特别明确的,连续三年的土地供应都完成计划不足50%,去年是计划供应 量的38%。所以说这个因素现在限购虽然说短暂的是压抑住了一部分需求,但是实际上在土地供应上未来将是一个巨大的难题。供应在减,它对房价的因素,我觉得大家越来越明白了,就是楼市春天派这帮人说的很多的观点。我一直在说未来五年房价要翻番,北京是翻番是特定的,为什么呢?实际上我当时说了五个因素。前 天任总说了四个因素,但是实际上大家的感觉都是一样的。

我不赞同今年蛇年就完全能大涨,因为大涨我是看未来,但是现在这种政策还没有完全明确的情况下,新房的这部分应该是涨的幅度不是很大,二手房压制不住。去年开始北京实际上是二手房发力发的太狠了。

实际上现在是城市化进程刚刚所谓的完成了51%,这里面还有1.7亿人人口在租房,没有真正的城市化,这样还有大量的城市化的这种需求,根本不是人口红利,而是城市化进程当中人口涌向城市的这种红利,远远的没结束,至少30年之内结束不了。

现在我们也听到各方声音,有最看好的声音认为将来北京、上海这样的一线城市会涨到每平80万, 城市化进程到底什么是城市化进程,现在就有一个悖论,如果想城市化进程更好的发展下去,那么可能农村或者是城镇的人要进城,进城就得有住所,就得买房,但是你房价这么高企别说每平米80万,就是50万当地的人都买不起,谁能买得起,老百姓都买不起,城市化进程是不是又因为高房价而进行不下去了。

货币购买力的贬值,高速发展的经济体这种贬值就是同样的1元可能25年后的1元跟现在完全是两回事了。也许未来那个年代的80万可能是咱们一个月的收入了。

2004年土地招拍挂政策严格实施之后地价跟房价轮番上涨的幅度越来越高,这应该是最主要的因素。但是现在这个因素再想改变我觉得是不可能的。

现在大家对于土地财政这块还有一个误读,就是大家都把土地出让金当做地方政府一个行政性开支去理解,不对,因为这里面有太多太多的征地拆迁安置成本,还有咱们经常说的七通一平,包括城市建设的像城铁、高铁。水电路再加上七通。

中国是从商品房开发98年之后一直到土地的这种七通一平建设,就是依赖土地财政也是在一级开发出现之后才开始依赖的,07年才开始基本上全国才 开始推行一级土地开发。07年开始,但是欧美是什么时间开始的呢?200年前就有了,人家可能是单单的七通一平当中的下水可能就做了十年、二十年、五十 年。城市基础设施的建设,管网配套设施,包括修路,包括污水处理都打到成本里面了,建一个公园不赚钱吧?建一个高尔夫也不赚钱吧?就是体育公园,政府要建一个公园的话根本不赚钱的,工业再不赚钱?现在商业综合体有的城市都已经不要钱了,只要投资能过来,免费给你地。

一级项目的开发真正能赚钱的只有住宅用地还有商业金融用地,就这两块地可以赚钱,其余的全是大赔,这种赔钱赔的一级开发公司不可能承担,只能加到了住宅用地上,去年有一句特别雷人的话,我是实行高房价,真正的获益者就是普通的老百姓,你在逛公园的时候,你在坐地铁城铁的时候两块钱的时候,你一定 要考虑事先买房人支持了这些建设。

最近我也在研究这些国外的房价,实际上你比如说打个伦敦为例,有一个数据大家可以听一下,在伦敦首套房购买的平均年龄是52岁,在全英国是37岁,你说房价能不高吗?如果不高的话不可能52岁才能买得起房子。

实际上在土地的财政上还有几个因素,现在土地出让金的收益要拿出10%给教育,10%给水力还要有10%以上给交通的补贴,北京现在是明文规定,住建部06年就规定的,一定要拿出土地出让金一部分收益补贴给公交这种情况。

现在M2今年可能是目标13%的增幅,如果要是5年之内都是13%也差不多就翻一番了。所以说这个好像是遏制不住的,而且我觉得现在的所有稳增长的政策去年开始我说的最多的也是稳增长的经济上的稳增长,实际上就是四万亿重回,因素原来是城市间的交通,高铁,这一轮是城市轨道交通,城市自己的内部 的内循环,该不该做呢?确实该做,不做是不行的,不做的话现在交通运输问题就解决不了。所以说需要做,必须做。当然这十年的时间能把整个城市公交,城市间的公交,城市间的基础设施都做完的话当然进步很大。而且还有后来经济转型的这种基础。

原来是网友给我们封的是楼市唱涨派,不好听叫做叫春派,最后我们认可的还是春天派。

涨,这是没有异议的。所以至少一线城市五年要翻一番的,其他二三线城市各种条件不一样,有的就是人口的涌入不太充分的地区,可能涨幅不高,但是一定还会涨。(编辑蓝金英 整理)

 

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